複数業者による価格査定
オークション形式で納得価格のお取引

周辺は概ね坪単価20万円～30万円程度で取引されています。
但し、本物件は建築基準法上の道路に接していないため、相場より価格は下回ると思われます。
買主負担となる建物解体、許可費用などを考えると価格面で考慮しなければなりません。
有効面積×17万円＝1626万円
ここから・解体費200万円・諸経費50万円　合計250万を引いた
1376万円を査定結果とさせていただきます。

建築基準法上の接道が43条第1項ただし書きによる取扱いとなるため、大きなマイナス要因です。
1330万円＝約95坪×＠28万円×1/2

本物件の売却条件として、買主が法43条ただし書許可に必要な建築確認に添付する図面以外の許可に関する費用と手続きを負担するとしての評価とします。本物件は周辺の需要面積より過大であり、分割できない本物件の場合単価的に安価設定せざる得ないと判断しました。その場合エンドユーザーでの購入が難しいため、建築ｏｒ不動産業者への売却が適した需要であるとし、43条許可、解体整地、分筆、インフラ整備を考えて上記評価と致しました。尚、給排水工事が別途大幅に掛かる場合はこの評価を下回ると思います。

95.67坪×＠15万円／坪
43条の但書き通路は、買主にとって大きなマイナス要因と考えます。

土地は更地価格で15万円から17万円までと考えその中間として査定すれば1500万円とし、また建物取り壊しは道路状況を鑑み250万円と見積もる。

別紙『土地建物評価レポート』の通り、2593万円の更地渡し評価から解体費220万円を差し引いた額を、更にただし書き道路リスクとして1/2の査定額としました。

予定面積95.67坪×15万＝１，435万
１，435万ー300万（建物取壊し，測量予定費）＝１，135万
実測有効面積取引が望ましい。
同一用途同一規模、分割困難等法的制約や私設給水管の老朽化等の不安要素が価格に反映される。