複数業者による価格査定
オークション形式で納得価格のお取引

土地　公簿面積×坪単価24万円＝3689万円（相場は30万程度だと思いますが広さを考慮して80％で計算しています）
建物は面積に45万円をかけて30年の減価償却で残存17年＝1423万円
合計5112万円とさせていただきます。

土地153.73坪は周辺の住宅需要よりもはるかに過大です。また建物もかなりの建築費を掛けたものと判断されます。よって一般需要に適した物件ではない為、土地の評価を流通性が低いとした上で評価しました。但し、建物はほぼ未使用である点、北側の６～８台の駐車場収益と、南側を３０数坪で切り売りできる可能性も含めての評価としました。

【内訳】 土地： 35,249,240　円（ 69,361円/㎡・ 23万円/坪 ）
建物： 9,172,632　円
ﾄｰﾀﾙ： 44,421,872　円

土地　３分割して住宅地として売却した場合、坪単価は＠30万円程度と推測されますが、
　　　建物がある現状では、総額で捉えるしか査定方法は見つからず、単価は抑えられます。
　　　153.73坪 × ＠20万円／坪 ＝ 3,074万円
建物　未入居でグレードの高い和風建築と推測されますが、
　　　延床面積が大きく、一般的には需要が少ないと考えます。　
　　　土地の中央に建物を配置していることも、土地の利用効率を落としています。
　　　55.82坪（床面積） × ＠20万円／坪 ＝ 1,116万円

一般向けでない敷地と建物の為、査定の方法でかなりの差が出てくると考えますが
土地（3380）・建物（770）として査定をしました。

土地建物とも一括で住宅として利用する前提の査定です。土地建物とも標準よりも大きいため、相場で評価すると価格も大きくなり、売却するためには割安感が必要となります。購入者の使用用途も重要で、単世帯で住宅のみの使用用途の顧客は、管理.メンテナンス費用、税負担等、維持管理費が大きくなるデメリットもあり評価が低くなりますが、北側の駐車場部分や南側の庭部分を有効使用（二世帯の為の住宅建築・事務所や倉庫、賃貸建物建築）できる顧客にとってはメリットと割安感が出ると思います。特殊性がある物件なので一般物件と比較すると相対的に購入顧客は少ないと予想されます。売却するための期間と売却価格が密接に関連してくる物件です。

153.73×19＝2920
55.82×15＝837

・本物件は、県道松山松前伊予線（旧・国道５６号）より西へ入った一般的な住宅地である。土地については、面積過大の点、中古住宅の建て付け地などを考慮した。建物については、未使用ではあるが、減価償却等を考慮し、検討した。土地１５３．７３坪×１９万≒２９２０万。建物５５．８２坪×４５万×０．３≒７５４万。（２９２０＋７５４）×０．９８≒３，６００万円。